상속재산 평가

1. 왜 평가가 중요한가

상속세에서 재산평가는 세액을 좌우합니다. 같은 부동산이라도 평가액을 얼마로 보느냐에 따라 상속세가 크게 달라질 수 있습니다. 상속인들 사이의 분할협의에서도 평가액은 중요한 기준이 됩니다.

상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다.¹ 시가를 확인할 수 없는 경우에는 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용합니다. 따라서 단순히 공시가격이나 장부가액만으로 판단해서는 안 됩니다.

평가가 중요한 이유는 세 가지입니다.

첫째, 상속세 과세가액이 달라집니다.

둘째, 상속인들 사이의 정산금이 달라집니다.

셋째, 향후 양도소득세의 취득가액에도 영향을 줄 수 있습니다.

부동산을 낮게 평가하면 당장의 상속세는 줄어드는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 나중에 매각할 때 양도차익이 커질 수 있습니다. 반대로 높은 평가액은 상속세 부담을 키우지만, 향후 양도세 측면에서는 유리할 수 있습니다.

상속재산 평가는 세금만의 문제가 아닙니다. 가족 간 공정성과 향후 재산처분까지 연결되는 문제입니다.

2. 부동산 평가

부동산은 상속재산 평가에서 가장 자주 문제 되는 재산입니다. 아파트, 단독주택, 토지, 상가, 공장, 임야는 각각 평가방식과 확인자료가 다를 수 있습니다.

상속세에서는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.¹ 시가에는 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액, 공매가액 등이 포함될 수 있습니다. 아파트처럼 유사한 거래사례가 많은 재산은 유사매매사례가액이 중요한 기준이 될 수 있습니다.

따라서 아파트 상속에서는 국토교통부 실거래가, 주변 동일 단지 거래사례, 층·면적·방향·거래일자를 확인해야 합니다. 같은 단지라도 층, 동, 조망, 수리상태, 거래시점에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

단독주택이나 상가, 토지는 시가 확인이 더 어렵습니다. 이 경우 감정평가를 받을지, 보충적 평가방법을 적용할지 검토해야 합니다. 임대 중인 부동산은 임대차보증금과 월세, 환산가액, 담보대출도 함께 확인해야 합니다.

부동산 평가에서 실무상 자주 하는 실수는 공시가격만 보고 신고하는 것입니다. 공시가격은 중요한 자료이지만, 시가가 확인되는 경우에는 시가 평가가 우선될 수 있습니다.¹

부동산은 상속세의 핵심입니다. 평가자료를 충분히 확보하고, 필요하면 감정평가와 세무검토를 함께 진행해야 합니다.

3. 예금과 금융재산 평가

예금은 비교적 평가가 단순합니다. 사망일 현재의 잔액을 기준으로 확인합니다. 금융기관에서 발급받은 잔액증명서와 거래내역서가 기본자료가 됩니다.

그러나 예금평가에서도 주의할 점이 있습니다. 사망 전 큰 금액이 인출되었는지, 특정 상속인에게 이체되었는지, 현금으로 빠져나간 돈의 사용처가 확인되는지 살펴야 합니다. 사망일 현재 잔액만 보면 사망 전 자금흐름을 놓칠 수 있습니다.

펀드, 채권, 신탁상품은 사망일 현재 평가액을 확인해야 합니다. 금융기관별 평가확인서를 받아 두는 것이 좋습니다. 금융상품의 종류에 따라 평가방식이나 기준일 자료가 다를 수 있습니다.

보험금은 계약 구조를 확인해야 합니다. 계약자, 피보험자, 보험수익자, 보험료 납부자가 누구인지에 따라 민법상 상속재산 여부와 세법상 과세대상 여부가 달라질 수 있습니다. 보험금은 상속재산분할 대상인지와 상속세 과세대상인지가 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

퇴직금이나 퇴직연금도 관련 규정과 지급대상자를 확인해야 합니다. 회사 규정, 퇴직연금 약관, 유족급여 규정을 함께 검토해야 합니다.

금융재산은 자료가 명확한 편입니다. 그래서 누락되면 더 쉽게 드러납니다. 금융기관별 증빙을 빠짐없이 모아야 합니다.

4. 상장주식 평가

상장주식은 사망일 현재 단순 종가만 보는 것이 아니라 세법상 평가기준에 따라 평가합니다.¹ 일정 기간의 최종시세가액 평균을 기준으로 평가하는 구조이므로, 증권계좌 잔고만으로는 부족합니다.

상장주식 평가에서 확인해야 할 자료는 다음과 같습니다.

증권계좌 잔고증명서

종목별 보유수량

평가기준 기간의 시세자료

배당금 내역

사망 전후 매매내역

상속인이 사망 직후 주식을 처분하는 경우도 있습니다. 그러나 상속포기나 한정승인을 검토 중이라면 주식 매각이 단순승인으로 문제 될 수 있습니다. 세무상 평가와 법률상 처분행위 문제를 함께 고려해야 합니다.

상장주식은 가격 변동이 큽니다. 상속개시일 전후 주가가 급등락하면 상속세 평가액과 실제 처분금액이 달라질 수 있습니다. 세금은 평가액 기준으로 나오는데 매각대금은 그보다 적어지는 상황도 생길 수 있습니다.

따라서 상장주식이 많다면 상속세 납부재원과 매각시점도 함께 고민해야 합니다. 주식 평가액이 높다고 해서 현금이 충분한 것은 아니기 때문입니다.

5. 비상장주식 평가

비상장주식은 상속재산 평가에서 매우 어려운 항목입니다. 시장에서 거래되는 가격이 없거나 거래사례가 제한적이기 때문입니다. 가족회사, 중소기업, 병원, 전문직 법인, 부동산 보유법인의 주식이 여기에 해당할 수 있습니다.

비상장주식은 객관적인 거래가액이 있으면 그 가액을 검토할 수 있지만, 그렇지 않으면 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용하게 됩니다.¹ 일반적으로 회사의 순자산가치와 순손익가치를 반영하는 방식이 문제 됩니다.

비상장주식 평가에는 회사의 재무제표, 법인세 신고서, 주주명부, 부동산 보유내역, 부채내역, 최근 거래사례, 배당내역 등이 필요합니다. 회사가 부동산을 많이 보유하고 있다면 그 부동산 평가도 함께 문제 됩니다.

비상장주식은 상속세 부담을 크게 만들 수 있습니다. 겉으로는 현금이 없는데, 회사 주식 평가액이 높게 나와 상속세를 내야 하는 경우가 있습니다. 특히 가업승계를 준비하지 않은 상태에서 대표자가 사망하면 상속인들이 세금과 경영권 문제를 동시에 겪게 됩니다.

비상장주식이 있는 상속은 반드시 조기에 세무검토를 받아야 합니다. 단순히 “우리 회사 주식은 거래되지 않으니 가치가 없다”고 생각하면 위험합니다.

6. 보험금과 퇴직금

보험금과 퇴직금은 상속에서 자주 오해되는 항목입니다. 가족들은 보험금은 수익자가 받는 돈이므로 상속과 무관하다고 생각하기도 하고, 퇴직금은 회사에서 지급하는 돈이므로 상속세와 무관하다고 생각하기도 합니다. 그러나 그렇게 단정할 수 없습니다.

보험금은 보험계약 구조를 확인해야 합니다. 계약자, 피보험자, 보험수익자, 보험료 납부자가 누구인지에 따라 법률상 성격과 세무상 처리방식이 달라질 수 있습니다. 보험수익자가 특정인으로 지정되어 있으면 민법상 상속재산분할 대상이 아닐 수 있지만, 세법상 상속세 과세대상 여부는 별도로 판단해야 합니다.

퇴직금도 마찬가지입니다. 회사 규정이나 퇴직연금 약관에 따라 유족에게 지급되는 금액인지, 피상속인의 재산으로 보아야 하는지, 세법상 어떤 처리가 필요한지 확인해야 합니다.

보험금과 퇴직금은 상속세 납부재원으로 활용될 수 있습니다. 부동산은 많지만 현금이 부족한 상속에서는 보험금이 세금 납부에 중요한 역할을 할 수 있습니다.

다만 보험금 수령자가 특정 상속인인 경우 다른 상속인과의 형평 문제가 생길 수 있습니다. 보험료를 누가 냈는지, 수익자를 왜 특정했는지, 생전 증여나 유류분과 관련되는지 검토해야 합니다.

보험금과 퇴직금은 “누가 받는 돈인가”와 “세금상 어떻게 보는가”를 구분해야 합니다.

7. 사망 전 처분재산과 추정상속재산

상속세 신고에서 자주 문제가 되는 부분이 사망 전 재산처분과 예금 인출입니다. 피상속인이 사망 전에 부동산을 팔았거나, 예금을 큰 금액으로 인출했거나, 대출을 받았는데 사용처가 불분명하면 과세당국은 그 돈이 어디로 갔는지 확인하려 합니다.²

추정상속재산은 사망 전 일정 기간 내 재산처분액이나 채무부담액 중 사용처가 명확하지 않은 금액을 상속재산으로 추정하여 과세하는 구조입니다.²

예를 들어 피상속인이 사망 1년 전 아파트를 팔아 5억 원을 받았는데, 사망 당시 예금은 거의 없다고 하겠습니다. 이 경우 그 5억 원이 어디에 사용되었는지 설명해야 합니다. 병원비, 요양비, 생활비, 채무변제, 증여, 현금보관 등 사용처를 입증해야 합니다.

사망 전 예금 인출도 마찬가지입니다. 통장을 관리하던 자녀가 “부모님 생활비로 썼다”고 주장하려면 병원비 영수증, 간병비 지급내역, 요양원비 자료, 생활비 지출자료를 준비해야 합니다. 현금 인출은 사용처 입증이 어렵기 때문에 특히 주의해야 합니다.

상속세 신고를 준비할 때는 사망일 현재 재산만 보지 말고, 사망 전 1~2년의 자금흐름을 함께 확인해야 합니다. 큰 금액의 인출, 부동산 매각, 대출 발생, 가족에게 이체된 금액은 별도로 정리해야 합니다.

상속세는 사망 당시 남은 재산만 보는 세금이 아닙니다. 사망 전 사라진 재산의 행방도 묻는 세금입니다.